متروپل‌های خلافساز، شهرسازی رشت را تهدید میکند؛
شهرفروشی؛ تطهیر قانون زیر پرچم ماده ۱۰۰
رشد بی‌رویه تخلفات ساختمانی در شهر رشت این روزها به یکی از معضلات اصلی مدیریت شهری تبدیل شده است. این تخلفات که با هدف کسب سود حداکثری و بهره‌برداری غیرقانونی از زمین و آسمان فراهم شده است، نه تنها منظر شهری و کیفیت زندگی شهروندان را مخدوش کرده، بلکه با تهدید ایمنی عمومی، زنگ خطر حوادثی مشابه همچون فاجعه متروپل آبادان را این بار نه در جنوب ایران بلکه در شمال کشور به صدا در آورده و همچنین اعتماد به نهادهای نظارتی را نیز به مخاطره انداخته است.
میراث معماری رشت فدای سودجویی سوداگران
رشت؛ شهری با تاریخ و فرهنگی غنی که روزگاری به دلیل معماری بومی و هماهنگ با طبیعتش شناخته میشد. معماری بومی رشت نه تنها با اقلیم مرطوب و جلگه سرسبز گیلان هماهنگ بود، بلکه فضایی برای تعاملات اجتماعی و آرامش ساکنان فراهم می‌کرد.
معابر سرسبز و درختان بلند، سایه بانهای طبیعی و فضاهای باز، منازل ویلایی با بام‌های سفالی، ایوان‌های چوبی، پنجره‌های بزرگ با شیشه‌های طرح‌دار رنگی و حیاط‌هایی پر از درختان میوه و گل‌های زینتی بخشی از این هویت بصری و معماری رشت بود که این شهر را به شهری زنده و پویا تبدیل می‌کرد.
امروزه این تصویر زیبا جای خود را به مکعب‌های بتنی بیروح، آپارتمان‌های متراکم و خیابان‌های خفه کننده از ازدحام ترافیک داده است. بساز و بفروش‌ها میراث معماری و شهری این شهر را فدای سودجویی حداکثری از زمین و آسمان کرده و رشت را از هویت تاریخی و فرهنگی اش تُهی کرده‌اند.
علی‌رغم تاکید دستگاه‌های مختلف بر لزوم برخورد قاطع با تخلفات ساختمانی، نبود قوانین سخت و پیشگیرانه و وجود راه‌هایی برای فرار از قانون باعث شده سازندگان ساختمان‌ها با بی‌توجهی به قوانین، به ساخت و ساز غیررسمی با هدف دریافت سود حداکثری به بهره‌برداری فزاینده از اراضی دست بزنند
وجه نقد در ازای هر مترمربع تخلف
ساخت و سازهای بی رویه و غیرقانونی در جای جای شهر رشت دیده می‌شوند. با گذر زمان گسترش خلاف سازی در مرکز استان، مشکلات و معضلاتی برای شهروندان و مدیریت شهری ایجاد شد. امروزه تخلفات حوزه ساخت و ساز یکی از مهم‌ترین تخلفات در سطح جوامع شهری بوده که عدم واکنش قاطع و بازدارنده نهادهای نظارتی متأسفانه به گسترش آن دامن زده است.
علی‌رغم تأکید دستگاه‌های مختلف بر لزوم برخورد قاطع با تخلفات ساختمانی، نبود قوانین سخت و پیشگیرانه و وجود راه‌هایی برای فرار از قانون باعث شده سازندگان ساختمان‌ها با بی‌توجهی به قوانین، به ساخت و ساز غیررسمی با هدف دریافت سود حداکثری به بهره‌برداری فزاینده از اراضی دست بزنند. سازندگان متخلف با بده بستان‌های مالی یا به اصطلاح جریمه تخلفات ساختمانی را قانونی کرده و در ازای هر متر مربع تخلف با پرداخت وجه نقدی به شهرداری، تهدیدی دایمی را برای شهر و شهروندان به ارمغان می‌آورند.
حادثه تلخ دیگری همچون متروپل
در میان این حجم گسترده از ساخت و سازهای غیرمجاز که زاییده فساد و سودجویی است، تنها جان آدمیزاد است که با تهدید مواجه خواهد بود. آیا باید منتظر حادثه تلخ دیگری همچون متروپل در رشت بود؟! تا جان شهروندان بی‌گناهی که زیر خروارها سرمایه گرفتار شده‌اند، نجات دهنده باشد! شاید این بار ناجی نه در گور، بلکه در زیر خروارها بتن و آهن خفته باشد.
افول کیفیت زندگی شهری در رشت
تخلفات ساختمانی در رشت عمدتا شامل ساخت و ساز بدون پروانه در اراضی نسقی، تراکم اضافی، تغییرکاربری غیرمجاز، کسری پارکینگ و همچنین عدم رعایت اصول فنی، بهداشتی و شهرسازی و تجاوز به معابر عمومی، پایین بودن سطح ایمنی و مقاومت، کمبود تجهیزات و تاسیسات ایمنی و الکترونیکی در اغلب بناها، فقدان استحکام لازم و بوجود آمدن پیامدهای کالبدی، محیط‌زیستی، اجتماعی، حرکتی و دسترسی به ساده‌ترین امکانات حتی مسدود شدن مسیر عبور اورژانس و آتش‌نشانی در صورت بروز حادثه برای امدادرسانی به موقع و …. بوده که با نقض قوانین و اصول و ضوابط شهرسازی و با بی اعتنایی به اسناد بالادستی همچون طرح جامع و تفصیلی، نه تنها مناظر شهری را لکه دار کرده، بلکه کیفیت زندگی شهروندان را نیز به افول متمایل کرده است.
تخلفات حوزه ساخت و ساز یکی از مهم‌ترین تخلفات در سطح جوامع شهری بوده که عدم برخوردی قاطع و بازدارنده به گسترش آن دامن زده است. گزارش‌ها حاکی از آن است که بسیاری از آرای تخریب صادره توسط کمیسیون اجرا نمی‌شوند. این امر اعتماد عمومی به نهادهای نظارتی را کاهش داده و به گسترش تخلفات دامن زده است
مستندسازی پرونده‌ها و شفافیت در آرای کمیسیون ماده ۱۰۰
بنابه اظهارات یک منبع آگاه؛ خلاف‌سازی به صورت متناوب در مناطق مختلف شهر رشت به شدت ادامه دارد. اما تفاوت این‌جاست؛ که در برخی از مناطق با شدت و تعدد بیشتر و در سایر مناطق با شدت کمتر شهرفروشی اتفاق می‌افتد. به عنوان مثال: تخلفات ساختمانی در منطقه گلسار به دلیل ارزش منطقه‌ای اغلب به صورت تراکم اضافی با احداث ساختمان‌های بلندمرتبه بوده که پس از ارجاع به کمیسیون ماده ۱۰۰، صرفا با پرداخت جریمه به فعالیت خود ادامه می‌دهند.
این وضعیت در بافت مرکزی این شهر نیز با تغییر کاربری واحدهای مسکونی به تجاری به ویژه در خیابان‌های شریعتی و سعدی به معضلی مزمن برای شهر بدل شده است. از اینرو برخی از فعالان اجتماعی شهر رشت به فساد سیستماتیک در فرایند کمیسیون ماده ۱۰۰ اشاره داشته و خواستار مستندسازی پرونده‌ها و شفافیت بیشتر در آرای صادره این کمیسیون شده‌اند.
طبق ماده ۱۰۰ قانون شهرداری ها، مالکین اراضی و املاک واقع در محدوده شهر یا حریم آن باید قبل از هر اقدام عمرانی یا تفکیک اراضی و شروع ساختمان از شهرداری پروانه اخذ کنند. شهرداری می‌تواند از عملیات ساختمانی ساختمان‌های بدون پروانه یا مخالف مفاد پروانه از سوی مامورین خود اعم از آنکه ساختمان در زمین محصور یا غیرمحصور واقع باشد جلوگیری کند.
سازندگان متخلف عمدا طبقات اضافی می‌سازند!
کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری‌ها به‌عنوان یکی از مهم‌ترین مراجع شبه‌قضایی در ایران، وظیفه رسیدگی به تخلفات ساختمانی در محدوده و حریم شهرها را بر عهده دارد. این کمیسیون با هدف نظارت بر رعایت ضوابط شهرسازی، ایمنی و بهداشتی در فرآیند ساخت‌وساز تشکیل شده است. با این حال، عملکرد این نهاد و نحوه برخورد با تخلفات ساختمانی در سالهای اخیر به موضوعی بحث‌برانگیز تبدیل شده و عملکرد این کمیسیون در رشت به شدت مورد انتقاد قرار دارد.
مهم‌ترین انتقادات عبارت‌اند از: تبدیل جریمه به مشوق تخلف؛ کمیسیون ماده ۱۰۰ در بسیاری از موارد به جای صدور حکم تخریب، جریمه‌های مالی تعیین کرده، که این جریمه‌ها برای سازندگان متمول با توجه به قیمت هزینه ساخت و فروش واحدهای ساختمانی بسیار مقرون به صرفه بوده است.
خلاف‌سازی به صورت متناوب در مناطق مختلف شهر رشت در حال وقوع است. اما تفاوت این‌جاست؛ که در برخی از مناطق با شدت و تعدد بیشتر و در سایر مناطق با شدت کمتر شهرفروشی اتفاق می‌افتد
به عبارت دیگر، جریمه‌های ساختمانی به نوعی به مشوقی برای تخلف تبدیل شده‌اند و سازندگان با آگاهی از امکان پرداخت جریمه، عامدانه طبقات اضافی می‌سازند. این‌ها در شرایطی رقم خورده که پیش از این، دو عضو شورای ششم رشت که بی‌ارتباط به کمیسیون ماده ۱۰۰ نبوده، به اتهام دریافت رشوه از سوی پلیس امنیت اقتصادی استان بازداشت شده و در نهایت با سلب عضویت از شورا به کار خود در شورای شهر خاتمه داده‌اند.
جریمه ساختمانی، جرم را تطهیر میکند
«مجید نوروزی»، از مدیران اسبق شهرداری رشت در رابطه با تخلفات ساختمانی در رشت به خبرنگار مرور گفت: تخلفات ساختمانی منحصر به رشت نبوده و این تخلفات در سطح کلان شهرها معضلی مشترک است. بنابراین ریشه اصلی این مساله خود قانون ماده ۱۰۰ شهرداری‌ها بوده که از سال ۱۳۴۶ تا به امروز به روز رسانی نشده است.
شاید در دهه‌های گذشته ماده ۱۰۰ شهرداری‌ها به دلایلی از قبیل؛ جمعیت کم، وفور اراضی، عدم ساخت و ساز آپارتمانی به شکل امروزی و …. جوابگو بوده اما در شرایط فعلی بازنگری قانون ماده ۱۰۰ ضرورتی انکار ناپذیر در شهرها است. وی افزود: وقتی برای تخلفی آشکار در شهر جریمه‌ای قرار می‌دهیم، یعنی اینکه جرم را تطهیر کرده‌ایم. این یکی از خطاهای بارز در قانون ماده ۱۰۰ شهرداری‌ها محسوب میشود.
انواع و اشکال پرونده‌های تخلفات ساختمانی در رشت
طبق اسنادی که اخیرا به دست مرور رسیده، انواع و اشکال پرونده‌های تخلفات ساختمانی در کمیسیون ماده ۱۰۰ مناطق پنج گانه رشت به مواردی از قبیل؛ احداث بنای بدون پروانه در اراضی فاقد سند (نسق سازی)، اضافه ساخت مازاد بر پروانه، اضافه ارتفاع نسبت به پروانه، بالکن و کنسول مازاد بر پروانه، پیش‌زدگی در حیاط، احداث بالکن اضافی، کسری پارکینگ، رعایت نکردن مشخصات رامپ، تفکیک فیزیکی بنا، اشرافیت، عدم رعایت ارتفاع و پیش‌زدگی مجاز بالکن، اضافه ارتفاع و مازاد بر تراکم مجاز نسبت به کد منطقه، تصرف فضای مشاعی، عدم انجام عقب‌نشینی پلکانی در طبقات، احداث پله در حیاط، احداث درب به فضای مشاعی، اجرای نما بر خلاف ضوابط شهرسازی، عدم رعایت کد کف پارکینگ، تبدیل غیرمجاز یک کاربری به کاربری دیگر، تبدیل طبقه مکمل به یک واحد مجزا اشاره شده است.
سرپناه‌دار شدن یا سودهای غیرمتعارف!
«رضا ویسی» معاونت اسبق شهرسازی و معماری شهرداری رشت در رابطه با موضوع تخلفات ساختمانی در رشت و ماده ۱۰۰ قانون شهرداری اظهار کرد: ماده ۱۰۰ قانون شهرداری‌ها با هدف بازدارندگی و برخورد با تخلفات ساختمانی تدوین شده است. اما متأسفانه این قانون به مسیری متفاوت کشیده شد. برخی از این کمیسیون به عنوان تنها راه قانونی برای سرپناه‌دار شدن استفاده کرده‌اند، این در حالی‌ست که سوداگران از آن برای کسب سودهای کلان و غیرمتعارف استفاده می‌کنند.
مجید نوروزی: شاید در دهه‌های گذشته ماده ۱۰۰ شهرداری‌ها بدلایلی از قبیل؛ جمعیت کم، وفور اراضی، عدم ساخت و ساز آپارتمانی به شکل امروزی و …. جوابگو بوده اما در شرایط فعلی بازنگری قانون ماده ۱۰۰ ضرورتی انکار ناپذیر در شهرها است. وقتی برای تخلفی آشکار در شهر جریمه‌ای قرار می‌دهیم، یعنی اینکه جرم را تطهیر کرده‌ایم. این یکی از خطاهای بارز در قانون ماده ۱۰۰ شهرداری‌ها محسوب میشود
شهر فروشی، طبقه‌ای یا تراکمی چند؟!
بسیاری از کارشناسان حوزه شهرسازی در مورد تخلفات ساختمانی و ساز و کار کمیسیون ماده ۱۰۰ و نقش شهرداری از اصطلاح “شهر فروشی” یاد می‌کنند. شهر فروشی نه تنها در رشت بلکه در سایر کلان شهرها نیز به معنای تبدیل تخلفات ساختمانی به منبع درآمدی برای نهاد شهرداری و چشم‌پوشی از نقض قوانین شهرسازی به کار می‌رود.
این پدیده، پیامدهای منفی متعددی داشته است: آشوب بصری، تخریب مناظر شهری، افزایش طبقات غیرمجاز و ساخت و سازهای بی‌ضابطه به ویژه در مناطق مرکزی و پر تردد شهر، کاهش کیفیت زندگی شهروندان، محو هویت بصری، حذف پارکینگ، کمبود فضاهای عمومی، کاهش دسترسی به خدمات شهری و عمومی، ترافیک سنگین، بناهای غیراستاندارد و تهدید خطرات ایمنی، بی اعتمادی عمومی، حس بی عدالتی در شهروندان، نابرابری اجتماعی و …. گوشه‌ای از پیامدهای منفی این پدیده محسوب میشود.
سازندگان و شهرداری؛ دو سوی این معامله
این نوع شهرفروشی از سوی شهرداری به عنوان منبعی برای تأمین مالی انجام میشود. وابستگی مالی شهرداری به دریافت جریمه باعث شده نظارت پیشگیرانه ضعیف شود و تخلفات ساختمانی عملاً به “معامله ای” بین سازندگان و شهرداری تبدیل شود.
همچنین عدم اجرای آرای تخریب: گزارش‌ها حاکی از آن است که بسیاری از آرای تخریب صادره از سوی کمیسیون اجرا نمی‌شوند. این امر اعتماد عمومی به نهادهای نظارتی را کاهش داده و به گسترش تخلفات دامن زده است.
البته در این موضوع فشارهای سیاسی و اقتصادی بی تاثیر نبوده. برخی از منابع محلی در رشت گزارش داده‌اند: فشارهای سیاسی، روابط و نفوذ برخی از سازندگان در تصمیم‌گیری‌های این کمیسیون بی‌تاثیر نبوده و مانع اجرای عدالت شهری شده است.
برخی از فعالان اجتماعی شهر رشت به فساد سیستماتیک در فرایند کمسیون ماده ۱۰۰ اشاره داشته و خواستار مستندسازی پرونده‌ها و شفافیت بیشتر در آرای صادره این کمیسیون شده‌اند
بیش از ۹۰ درصد آرای جریمه باید به تخریب منجر شوند
«رضا ویسی» مدیر کل کنونی طرح توسعه و عمران فرودگاه بین المللی پیام تصریح کرد: طبق قانون، اگر ساختمانی اصول سه‌گانه (فنی، استحکام بنا و بهداشتی) را رعایت نکرده باشد، باید تخریب شود. اما اگر این اصول را دقیق بررسی کنیم، بیش از ۹۰ درصد آرای جریمه‌ای باید به تخریب منجر شوند، زیرا اکثر تخلفات با ضوابط طرح جامع و تفصیلی (تراکم، سطح اشغال، پارکینگ) مغایرت دارند.
در اغلب موارد در بررسی پرونده‌های این کمیسیون، کارشناس شهرسازی حضور نداشته و آرای جریمه با نظر کارشناسان عمرانی صادر میشود، این موضوع خود باعث نادیده گرفتن ضوابط شهرسازی میشود و این کمیسیون را به فضایی برای “فروش قانون” تبدیل کرده است.
مبلغ جریمه شوخی است، حتی با ضریب ۳ !
مدیر اسبق شهرداری رشت در رابطه با مبلغ جریمه تعیین شده برای تخلفات ساختمانی عنوان کرد: عدد جریمه برای تخلفات ساختمانی به استناد آیین‌نامه معاملاتی در تبصره ۱۱ قانون ماده ۱۰۰ شهرداری‌ها و همچنین مصوبه شورای شهر تعیین میشود. اما متأسفانه در اکثر مواقع عددهای در نظر گرفته شده در آیین نامه و همچنین تصمیم‌های کمیسیون با اشد مجازات در نظر گرفته نمی‌شود.
مدیر اسبق شهرداری رشت در پایان خاطر نشان کرد: این موضوع باعث شده که همیشه یک حاشیه سودی برای خلافساز و سازنده‌های بدون پروانه و خارج از مفاد پروانه وجود داشته باشد. طبق آخرین بروز رسانی در سال ۱۴۰۳ این مبلغ به حدود متری ۴ میلیون تومان رسیده که با ضریب۳ در منطقه گلسار، به ۱۲ میلیون تومان می‌رسد. اما در مناطقی مثل گلسار رشت، که قیمت ملک بیش از متری ۵۰ تا ۶۰ میلیون تومان است، این مبلغ شوخی است. بنابراین این جریمه‌ها نه تنها انگیزه تخلف را حفظ کرده بلکه قانون به جای بازدارندگی، مشوق تخلف است.
طیف گسترده تخلفات ساختمانی در رشت
تخلفات ساختمانی در رشت شامل طیف گسترده‌ای از نقض قوانین و ضوابط شهرسازی است که به دو دسته کلی تقسیم می‌شوند: تخلفات مبتنی بر ضوابط و مقررات شهرسازی و معماری و تخلفات ناشی از عدم رعایت این ضوابط.
این تخلفات عمدتا در پنج گروه اصلی دسته‌بندی می‌شوند:
۱: عدم رعایت اصول شهرسازی: شامل ساخت‌وساز بدون پروانه (به‌ویژه در زمین‌های نسقی)، تراکم اضافی، تغییر کاربری غیرمجاز، و تجاوز به معابر عمومی.
۲: عدم رعایت اصول فنی و استحکام بنا: بسیاری از ساختمان‌ها فاقد استانداردهای ایمنی و مقاومت لازم هستند که خطر ریزش یا خسارات جانی در بلایای طبیعی را افزایش میدهد.
۳: عدم رعایت اصول بهداشتی: فقدان یا کمبود تجهیزات ایمنی و تأسیسات الکترونیکی در ساختمان‌ها.
۴: نادیده گرفتن ضوابط نمای ساختمان: ایجاد آشوب بصری و تخریب هویت بصری شهر.
۵: سایر تخلفات: مانند کسری پارکینگ، احداث بالکن اضافی، پیش‌زدگی غیرمجاز، و تبدیل غیرقانونی کاربری‌ها.
منظر شهری و ایمنی عموم به خطر افتاده است
تخلف ساخت و سازهای شهری از ضوابط و استانداردهای کیفی، فنی و شهرسازی در شهرهای ایران واقعیتی ریشه دار و گسترده است که همسو با رشد شهرنشینی و افزایش تقاضای مؤثر در صنعت ساخت و ساز در حال افزایش است.
ساخت و سازهای شهری از ابعاد گوناگون اقتصادی، اجتماعی، فرهنگی و حقوقی حایز اهمیت بوده و با توجه به اینکه فعالیت‌های ساختمانی بخش عمده‌ای از کل فعالیت‌های اقتصادی و تولیدی کشور را تشکیل می‌دهند، بررسی و ارزیابی پیامدهای مخرب تخلفات ساختمانی امری ضروری بوده است.
تخلفات ساختمانی در رشت به یکی از معضلات اصلی مدیریت شهری تبدیل شده و عملکرد کنونی کمیسیون ماده ۱۰۰ نه‌تنها در کاهش این تخلفات مؤثر نبوده، بلکه با تبدیل جریمه به مشوق تخلف، به پدیده “شهر فروشی” دامن زده است. این وضعیت، منظر شهری، ایمنی عمومی، و اعتماد شهروندان را به خطر‌انداخته است.
تخلفات ساختمانی در رشت، از ساخت‌وسازهای بدون پروانه در زمین‌های نسقی تا تراکم اضافی و افزایش تعداد طبقات و سطح اشغال و عدول از ضوابط طرح جامع و تفصیلی در مناطق مختلف ۵ گانه شهر رشت، به بحرانی چندوجهی تبدیل شده که ایمنی، منظر شهری، و کیفیت زندگی شهروندان را تهدید میکند.
در شرایط کنونی، قانون ماده ۱۰۰ به دلیل عدم بازنگری از هدف اصلی خود که بازدارندگی و برخورد با تخلفات ساختمانی بود، منحرف شده و به پدیده شهرفروشی دامن زده است. اصلاح قوانین، تقویت نظارت، اجرای قانون سنددار کردن اراضی نسقی و صدور پروانه و همچنین هماهنگی بین‌دستگاهی می‌تواند گامی مؤثر در راستای کاهش تخلفات و بازگرداندن اعتماد عمومی به مدیریت شهری باشد. اما بدون اقدام فوری این بار نه در جنوب بلکه در شمال کشور در معرض خطر حوادثی همچون متروپل قرار خواهیم گرفت.
نویسنده: محمد صالح زاده (روزنامه نگار و پژوهشگر مسایل شهری)
منبع: پایگاه خبری و تحلیلی مرور گیلان
انتشار در تاریخ ۱۶ تیر ۱۴۰۴
قیمت‌ها به شکلی نجومی افزایش یافته است.
این مردمان نجیب