خلافسازی زیرسایه توسعهای ناپایدار؛
املاک نسقی؛ تابوتی برای شهروندان
رشت شهر بارانهای نقرهای که روزگاری با معماری منحصر به فردش دل هر رهگذری را میربود، امروز در چنگال توسعهای ناپایدار گرفتار شده است. این شهر که از دیرباز هویت تاریخی و فرهنگیاش بخشی از غرور مردم خطه شمال کشور بود، زیر سایه شبکهای پیچیده از روابط غیرشفاف به زمینِبازی خلاف سازان بدل شده که با صحنهسازیهای مهندسیشده، رشت را بهسوی انحطاط شهری سوق میدهند.
صدها ساختمان پنجطبقه و بیشتر، بدون پروانه و نظارت، در کوچههای تنگ و بافتهای متراکم شهر سر برآوردهاند؛ سازههایی که نهتنها اصول شهرسازی را زیر پا میگذارند، بلکه با مصالح غیراستاندارد و طراحیهای ناایمن، جان هزاران شهروند را به مخاطره میاندازند. سازندگان متخلف، با ترفندهایی چون نصب نمایشی میلهگردها در طبقات اضافی یا باز کردن غیرقانونی پلمبهای قضایی، نهتنها قوانین را دور میزنند، بلکه بانفوذ در بدنه شهرداری و کمیسیون ماده ۱۰۰، تخلفات خود را پیش از وقوع به جریان میاندازند و با صحنهسازیهای نمایشی و چشمپوشی عمدی، این تخلفات را به صنعتی پولساز تبدیل کردهاند.
شهری که روزگاری با خانههای ویلایی، حیاطهای سبز، درختان کهنسال و معماری اصیل بومی چون نگینی در شمال ایران میدرخشید، این سالها در هجوم ساختوسازهای غیررسمی، دیگر نه اثری از معماری اصیل بومی در آن است و نه آن هویت تاریخی و فرهنگی. همهوهمه در اِزای ناکارآمدی سیستم مدیریت شهری با ساخت صدها هزار مکعب بیروح بتنی به اغما رفته است.
شبکهای پنهان از همدستی میان شهرداری و متخلفان
تخلفات ساختمانی در رشت از یک سو به ساخت وسازهای غیرمجاز در زمینهای نسقی و از سوی دیگر به عدول از پروانههای ساختمانی در بافتهای شهری برمیگردد. صدها ساختمان پنجطبقه و بیشتر، بدون تشکیل پرونده در کمیسیون ماده ۱۰۰، در نقاط مختلف شهر احداث میشوند.
برخی سازندگان متخلف با صحنهسازیهای نمایشی، مانند نصب میلهگردهای غیراستاندارد در طبقات مازاد، پیش از ارتکاب تخلف، پرونده را به کمیسیون ماده ۱۰۰ ارجاع میدهند تا با پرداخت جریمه، تخلفشان قانونی جلوه کند.
صدها ساختمان پنجطبقه و بیشتر، بدون پروانه و نظارت، در کوچههای تنگ و بافتهای متراکم شهر سر برآوردهاند؛ سازههایی که نهتنها اصول شهرسازی را زیر پا میگذارند، بلکه با مصالح غیراستاندارد و طراحیهای ناایمن، جان هزاران شهروند را به مخاطره میاندازند
یک منبع آگاه به «مرور» میگوید: این صحنهسازیها نهتنها تخلف را تسهیل میکند، بلکه بانفوذ در شورا و شهرداری، زمینهساز تبدیل کمیسیون ماده ۱۰۰ به ابزاری برای تطهیر تخلفات شده است. اینها در شرایطی رقم خورده که تخلف هنوز رخ نداده و سازنده با صحنهسازی نمادین سعی دارد پرونده را پیش از ارتکاب تخلف به کمیسیون ماده ۱۰۰ ارجاع دهد.
وی میافزاید: این اقدام در حالی برای شهر خطرناک بوده که ممکن است چنین پروندههای جعلی در میان دیگر سازندگان نیز رواج یابد. بر اساس اسنادی که بهتازگی به دست مرور رسیده، شهرداری در گزارش ارسالی به کمیسیون ماده ۱۰۰، از ذکر اسامی شاکیان خصوصی این پرونده تخلف ساختمانی خودداری کرده و این اطلاعات را به گزارش ضمیمه نکرده است. این درحالیست که چندینبار شکایت ساکنین همجوار با این تخلف ساختمانی به شهرداری تسلیم شده و مأموران شهرداری نیز در دورهای از اجرای بتنریزی در طبقه مازاد این ساختمان جلوگیری به عملآوردهاند.
این روند خطرناک، با عدم ثبت شکایات خصوصی در گزارشهای ارسالی به کمیسیون ماده ۱۰۰ و چشمپوشی عمدی برخی مأموران شهرداری از تخلفات، تشدید شده است. در یکی از کوچههای بافت مرکزی رشت که طبق پروانه تراکم سهطبقه دارد، ساختمانی با طبقه مازاد در حال احداث است. با اینحال، شهردار منطقه که از پنجره اتاقش میتواند این تخلف را ببیند، هیچ اقدامی انجام نداده. این بیتوجهی، همراه با باز کردن غیرقانونی پلمبهای قضایی توسط برخی مأموران بدون اخذ تعهد از سازنده متخلف، نشاندهنده عمق همدستی پنهان میان متخلفان و برخی عوامل شهرداری است.
اعتیاد به درآمدهای حاصل از جرائم ساختمانی
گزارشهای محلی حاکی از آن است که برخی مأموران شهرداری که وظیفه نظارت میدانی و پیشگیری از تخلفات ساختمانی را بر عهده دارند، در مواردی بهطور عمدی از گزارش بهموقع تخلفات خودداری میکنند. وابستگی مالی شهرداری به درآمدهای ناشی از جرائم ساختمانی نهتنها اصول شهرسازی پایدار را نقض کرده، بلکه به ایجاد شبکهای پنهان از همدستی میان شهرداری و متخلفان دامن زده است.
به بیان دیگر، نهادی که مسؤول اجرای نظم، قوانین و ضوابط طرحهای جامع و تفصیلی شهر و نظارت بر ساختوسازها است، به دلیل اعتیاد به درآمدهای حاصل از جرائم ساختمانی، از نظارت دقیق و پیشگیرانه غفلت کرده و به بستری برای گسترش تخلفات تبدیل شده است. این نهاد، بهجای پیشگیری از تخلفات، به ماشینی برای درآمدزایی از جرائم ساختمانی بدل شده است.
سازههای بی کیفیت، اراضی نسقی رشت را بلعیده است
این وضعیت در حالی رخداده که بخش قابلتوجهی از ساختوسازهای شهر رشت در کمتر از دو دهه اخیر بدون دریافت پروانه از شهرداری و نظارت سازمان نظاممهندسی انجام شده است. زمینهای بدون سند رسمی (نسق) که در حاشیه شهر رشت پراکندهاند، با سازههای ناایمن و بیکیفیت ساخته شده توسط نسق سازان بلعیده شده است.
معاون اسبق مسکن و بازآفرینی اداره کل راه و شهرسازی گیلان عنوان کرد: حوادث دلخراش متروپلی در رشت اغلب در پروژههایی رخ میدهد که نظارتی بر آنها وجود ندارد و مثال مشابه آن در گیلان خانههای نسقی هستند که از هیچ قاعدهای پیروی نمیکنند. نسق سازی حدود ۳۰ درصد از ساختوسازهای شهر رشت را شامل میشود. معاون مسکن راه و شهرسازی گیلان ادامه میدهد: پروژههای نسقی به دلیل محرومیت از سند رسمی، فاقد هرگونه نظارت از سوی شهرداری هستند.
ساخت و سازهای غیرمجاز و سکوت مأموران شهرداری
کلانشهر رشت را میتوان با کمربندی شهید بهشتی پیرامونی به دو بخش «رشت قدیم» و «رشت جدید» تقسیم کرد. بیش از ۸۵ درصد اراضی واقع در بخش رشت جدید، خارج از کمربندی، فاقد سند رسمی و دارای مبایعهنامههای قدیمی (نسقی) هستند. در دهههای اخیر؛ به دلایلی نظیر مهاجرت، صرفهجویی اقتصادی، کمبود زمینهای سنددار و هزینههای بالای ساختوساز، بخش قابلتوجهی از ساختوسازهای رشت بهصورت غیررسمی در این اراضی انجام شده است.
سازندگان متخلف، با ترفندهایی چون نصب نمایشی میلهگردها در طبقات اضافی یا باز کردن غیرقانونی پلمبهای قضایی، نهتنها قوانین را دور میزنند، بلکه بانفوذ در بدنه شهرداری و کمیسیون ماده ۱۰۰، تخلفات خود را پیش از وقوع به جریان میاندازند و با صحنهسازیهای نمایشی و چشمپوشی عمدی، این تخلفات را به صنعتی پولساز تبدیل کردهاند
درگذشته، ساختوساز در این زمینها عمدتا به خانههای ویلایی، دوبلکس یا حداکثر دوطبقه محدود میشد. اما باگذشت زمان و انتقال روند ساختوساز به زمینهای نسقی، سازندگان به ساختوسازهای سوداگرانه روی آورده و احداث ساختمانهای پنجطبقه و بالاتر را در این اراضی آغاز کردهاند. این ساختمانها نهتنها بدون دریافت پروانه از شهرداری ساخته میشوند، بلکه فاقد نظارت مهندسی برای اطمینان از ایمنی و مقاومت سازه هستند.
واحدهای ساختهشده در این اراضی بهصورت «عینالمال» به خریدارانی که در پی سرپناه هستند، فروخته میشود. در این معاملات، سازندگان مسؤولیت تخلفات را بر عهده مالک جدید میگذارند. از سوی دیگر، جرایم سنگین ساختمانی باعث شده است که هم سازندگان و هم خریداران ادعا کنند توان پرداخت این مبالغ را ندارند. شهرداری نیز به دلیل سکونت مالکان جدید در این املاک، عملا امکان تخریب آنها را ندارد.
پرسش اساسی این است: آیا مأموران شهرداری که وظیفه نظارت بر ساختوسازهای شهری را بر عهده دارند، از این تخلفات بیاطلاع بودهاند؟ چگونه ممکن است ساختوسازهای چندین طبقه در زمینهای نسقی، از ابتدا تا پایان، بارها تکرار شود و هیچکس متوجه این تخلفات نشود؟
واقعیت این است که مأموران شهرداری این تخلفات را مشاهده میکنند، اما با سکوت خود و گزارش آنها به کمیسیون ماده ۱۰۰، به دنبال کسب درآمد از جرایم ساختمانی هستند.
تابوتهایی برای انسانهای زنده
کارشناسان حوزه عمران شهری، ساختمانهای نسقی را به «تابوتهایی برای انسانهای زنده» توصیف کرده و به خطرات جدی آنها برای ساکنان اشاره دارند. یک کارشناس مهندسی سازه بهمرور میگوید: «نسق سازان برای کاهش هزینهها، از کیفیت بتن و تعداد میلهگردها میکاهند و تمرکز خود را روی نمای ظاهری ساختمانها میگذارند تا خریداران را جذب کنند.» سازههای ناایمن که اغلب بدون حضور مهندس ناظر ساخته میشوند، در برابر زلزلههای احتمالی هیچ مقاومتی ندارند.
رشت روی سه گسل فعال زلزله قرار دارد و در معرض خطر جدی قرار گرفته است. با توجه به اظهارات کارشناسان مبنی بر عدم مقاومت و ایمنی سازههای نسقی رشت، «هزاران نفر زیر آوار این ساختمانها مدفون خواهند شد و امکان نجات در ساعات طلایی وجود نخواهد داشت.» تجربه زلزلههایی مانند کرمانشاه که ۱۲ هزار واحد مسکونی را به دلیل عدم رعایت استانداردها تخریب کرد، بایستی زنگ خطری برای رشت باشد.
کمیته ساماندهی به ساخت و سازها در زمینهای نسقی
محمد احمدی، چهارمین شهردار منتخب شورای پنجم رشت، شش ماه پس از انتصاب در سال ۱۳۹۹، با حمایت دستگاه قضایی، اقدام به مقابله با ساختوسازهای غیرمجاز کرد. این اقدام در شهری که دههها با بیثباتی مدیریتی در حوزه شهری مواجه بوده، بیسابقه بود. به گفته احمدی، ساختوسازهای غیرمجاز در زمینهای نسقی، تهدیدی برای جان و مال مردم است و مقابله با این تخلفات نیازمند همکاری دستگاههای مرتبط است. طبق اعلام شهرداری، ۶ هزار حکم تخریب صادر شده که شامل بیش از یک هزار و ۴۰۰ مورد تخلف برای املاک دارای پروانه و ۱۲ هزار و ۷۵ مورد برای املاک نسقی است. پس از این اقدام، کمیتهای برای ساماندهی ساختوسازها در زمینهای نسقی با حضور دادگستری استان تشکیل شد.
زدوبندهای غیرقانونی و باندبازی
در سال ۱۴۰۱، با حضور دادستان مرکز استان گیلان، شهردار رشت و دیگر مدیران شهری، تعدادی دیگر از ساختمانهای غیرمجاز تخریب شدند. سید مهدی فلاح میری، دادستان مرکز استان، اظهار داشت: برخی سازندگان بهصورت باندی و با زدوبندهای غیرقانونی، آپارتمانهایی بدون مجوز و نظارت قانونی در زمینهای نسقی با کاربری نامناسب احداث میکنند. این ساختمانها اغلب غیرایمن و مغایر با اصول فنی، بهداشتی و شهرسازی هستند و اجرای آرای تخریب کمیسیون ماده ۱۰۰ در مورد آنها ضروری است.
گزارشهای محلی حاکی از آن است که برخی مأموران شهرداری که وظیفه نظارت میدانی و پیشگیری از تخلفات ساختمانی را بر عهده دارند، در مواردی بهطور عمدی از گزارش بهموقع تخلفات خودداری میکنند
عدم رعایت استانداردها، نظارت ناکافی و استفاده از مصالح بیکیفیت
زمینلرزه تهدیدی جدی برای سراسر جهان و بهویژه ایران است. کشور ما به دلیل قرارگیری بر روی گسلهای فعال، همواره در معرض خطر زمینلرزههای مخرب قرار دارد. بر اساس آمار کارشناسان، سالانه حدود ۲۰۰۰ زمینلرزه با بزرگی ۳ تا ۴ ریشتر، ۲۰۰ زمینلرزه با بزرگی ۴ تا ۵ ریشتر، ۲۰ زمینلرزه با بزرگی ۵ تا ۶ ریشتر و هر دهه دو زمینلرزه با بزرگی بیش از ۷ ریشتر در کشور ثبت میشود. باوجود این واقعیت، اقدامات کافی برای مقاومسازی ساختمانها در مناطق شهری و روستایی انجام نشده است. این کاستیها سبب شده تا زلزلههای متوسط و بزرگ، خسارات جانی و مالی سنگینی به بارآورند. برای نمونه، در زلزله کرمانشاه، ۱۲ هزار واحد مسکونی شهری و روستایی به طور کامل تخریب شدند که بخش عمده این ویرانیها ناشی از عدم رعایت استانداردها، نظارت ناکافی بر ساختوساز و استفاده از مصالح بیکیفیت بود.
با جان انسانها معامله میکنند.
چرا کسی پاسخگوی این فجایع نیست؟ چرا شرایطی فراهم شده که عدهای با سوءاستفاده از خلأهای قانونی و امضاهای غیرقانونی، به دلالی در ساختوساز مشغول شوند؟ چرا یکبار برای همیشه قوانین سختگیرانهای برای ساختوسازهای شهری و روستایی وضع نمیشود تا از هدررفت هزاران میلیارد تومان ثروت ملی در ساخت بناهای غیراستاندارد جلوگیری شود؟ باید جلوی افرادی که با بهرهگیری از قوانین ناکارآمد و نصفهنیمه در حوزه ساختوساز، رانت و سودهای کلان به جیب میزنند، گرفته شود. آییننامه ۲۸۰۰ که استانداردهای طراحی مقاوم در برابر زلزله را تعیین میکند، نباید به سخره گرفته شود. هیچ مهندس، سازنده یا مالکی نباید اجازه یابد با جان انسانها معامله کند.
نابرابری اجتماعی و نقض اصول عدالت فضایی
بسیاری از تخلفات شهری از ساختوسازهای غیرمجاز در اراضی نسقی که فاقد پروانه ساختمانی بوده تا تراکم اضافی، افزایش تعداد طبقات و سطح اشغال تا نقض کاربری زمین و عدول از ضوابط طرح جامع و تفصیلی در مناطق مختلف رشت، با نوعی توافق ضمنی میان متخلفان و برخی از ماموران شهرداری انجام میشود که شهر را با بحرانی چندوجهی و توسعهای ناموزون مواجه ساخته است. سازندگان غیررسمی همچون کارتلهای مافیا با آگاهی از ضعفهای نظارتی در مدیریت شهری، از خلأهای قانونی بهراحتی بهرهبرداری میکنند و با پرداخت جریمههای ناچیز، سودهای کلان به دست میآورند. این وضعیت نهتنها اصول عدالت فضایی را زیر پا میگذارد، بلکه به تشدید نابرابری اجتماعی دامن میزند. شهروندانی که به قانون پایبند هستند، از دسترسی به مسکن مناسب و محیط شهری سالم محروم میمانند، درحالیکه متخلفان، به پشتوانه قدرت مالی، از مصونیت برخوردارند.
رییس دیوان عدالت اداری: اقدامات ضروری در پیگیری تخلفات مأمورین و مسؤولین شهرداری
احمدرضا عابدی، رییس دیوان عدالت اداری در سال گذشته در نامهای به استانداران استانها در سراسر کشور اعلام کرد: مطابق ماده ۱۰۰ قانون شهرداریها، مهندسان ناظر مکلف شدهاند تخلفات ساختمانی را بهموقع به شهرداریها اعلام نمایند و مأموران شهرداری نیز موظفاند اقدامات لازم در راستای جلوگیری از عملیات ساختمانی غیرمجاز را به عملآورند. وی افزود: بررسی پروندههای ناظر بر کمیسیون ماده ۱۰۰ در دیوان عدالت اداری نشاندهنده این واقعیت است که در برخی از موارد مأمورین شهرداری از عملیات ساختمانی غیرمجاز اطلاع داشته و علیرغم گزارش مهندس ناظر به شهرداری، مسؤولان امر در شهرداریها از اجرای تکالیف قانونی خود در راستای جلوگیری از ساختوسازهای غیرمجاز استنکاف نمودهاند. رییس دیوان عدالت اداری همچنین تصریح کرد: ازاینرو شایسته است که مراتب امر به کلیه شهرداریها ابلاغ گردد که در صورت امتناع مسؤولین و مأمورین شهرداری از انجام وظایف قانونی در جلوگیری از عملیات ساختمانی غیرمجاز، دیوان بر اساس توافق صورتگرفته با سازمان بازرسی کل کشور و در راستای ماده ۱۲۱ قانون دیوان عدالت اداری، مراتب را بهصورت موردی در اختیار سازمان بازرسی قرار خواهد داد تا این نهاد از منظر صلاحیتی که در نظارت بر حسن اجرای قوانین دارد، اقدامات ضروری در پیگیری تخلفات مأمورین و مسؤولین شهرداری را در چارچوب ماده ۸ قانون رسیدگی به تخلفات اداری انجام دهد.
نویسنده: محمد صالح زاده(روزنامه نگار و پژوهشگر مسایل شهری)
منبع: پایگاه خبری و تحلیلی مرور گیلان
انتشار در تاریخ ۱۸ مرداد ۱۴۰۴
معابر سرسبز و درختان بلند، سایه بانهای طبیعی و فضاهای باز، منازل ویلایی با بامهای سفالی، ایوانهای چوبی، پنجرههای بزرگ با شیشههای طرحدار رنگی و حیاطهایی پر از درختان میوه و گلهای زینتی بخشی از این هویت بصری و معماری رشت بود که این شهر را به شهری زنده و پویا تبدیل میکرد.
علیرغم تأکید دستگاههای مختلف بر لزوم برخورد قاطع با تخلفات ساختمانی، نبود قوانین سخت و پیشگیرانه و وجود راههایی برای فرار از قانون باعث شده سازندگان ساختمانها با بیتوجهی به قوانین، به ساخت و ساز غیررسمی با هدف دریافت سود حداکثری به بهرهبرداری فزاینده از اراضی دست بزنند. سازندگان متخلف با بده بستانهای مالی یا به اصطلاح جریمه تخلفات ساختمانی را قانونی کرده و در ازای هر متر مربع تخلف با پرداخت وجه نقدی به شهرداری، تهدیدی دایمی را برای شهر و شهروندان به ارمغان میآورند.
مبلغ جریمه شوخی است، حتی با ضریب ۳ !
همچنین با عرض کم معبر در آن موقعیت مکانی فاجعه بار است. این مورد در کمیسیون بایستی واحدهای تجاری اش و طبقه ۶ آن رأی تخریب میگرفت و در نهایت طبقه ۵ را بخاطر متراژ زمین رأی جریمه صادر میکردند. باور میکنید: با ۲ طبقه مازاد و واحدهای تجاری در همکف و همچنین ۱۲ عدد کسری پارکینگ در بدوی کمیسیون ماده ۱۰۰ رأی جریمه گرفته است.»
«محمد رضا حق پناه» نایب رییس سابق کانون سازندگان مسکن و ساختمان کشور معتقد است: هر جا گلوگاه ساخته شود، زمینههای فساد ایجاد خواهد شد. بنظر من ریشه این فساد اصلا در کمیسیون ماده ۱۰۰ نیست، بلکه عامل این فساد در کمیسیون ماده ۵ است. کمیسیون ماده ۵ با طرحهای تفصیلی که در واقع از نظر من مضحک، بی سر و ته و به هیچ عنوان با منطق سیاست کلان کشور مطابقت ندارد، عامل این فساد میشود.
«سید علی آقازاده» شهردار و استاندار اسبق کرج و مرکزی در گفتگو با مرور بیان میکند: بنای کمیسیون ماده ۱۰۰ را در قانون بد گذاشتیم، فسادهای صورت گرفته در این کمیسیون به این علت است. امروزه کمیسیون ماده ۱۰۰ بخش عمدهای از درآمدهای شهرداریها را برعهده دارد و ارقام بسیار عمدهای از همین مبالغ مالی در این کمیسیون رد و بدل میشود.