گزارش؛ بار سنگین نسق سازی بر دوش حاشیه شهر
شهرداری رشت طی اطلاعیه ای از شروع صدور پروانه ساختمانی برای اراضی نسقی خبر داد
یادآوری گزارش قدیمی (بارسنگین نسق سازی بر دوش حاشیه شهر) در پی اقدام شهرداری رشت مبنی بر صدور پروانه ساختمانی برای اراضی نسقی
حاشیه نشینی فرتوتی شهر را با خود ارمغان می آورد ! حاشیه نشینی و حاشیه نشینان را جدی بگیریم.
به این سرتیتر های آماری دقت شود ؛
*یک سوم رشت با مشکل اراضی نسقی و ساخت و سازهای نسقی مواجه است.
*پنجاه درصد آپارتمان های رشت در اراضی نسقی ساخته شده اند.
*بیش از ۷ هزار رای تخریب در سال ۹۹ داشته ایم، اما توان تخریب نیست چون اکثر ساختمان ساکنین ساکن هستند. *مافیای خلافسازی در طی سالهای اخیر بسیار قدرتمند شده اند، و به صورت شبکه مافیایی در اراضی نسقی در حال ساخت هستند.
* سازندگان غیررسمی در شهر رشت کارشان به تهدید کارشناسان شهرداری رسیده است.
*در تمامی مناطق ۵ گانه رشت با معضل نسق سازی مواجه هستیم، که بیشترین آن در مناطق ۱، ۳ ، ۴ ، ۵ و کمترین در منطقه ۲ شهری وجود دارد.
این تیترها آمار ریز و درشتی است که در طی چند سال اخیر شدت یافت، و خطر سازندگان غیررسمی در شهر افزایش یافته است. این در شرایطی است که سه دوره شورای شهر (چهار،پنج و شش) در حال اخذ مجوز شیوه نامه برای اجرا از سوی شهرداری هستند.
درد حاشیه شهر و حاشیه نشینی
کوچه های خاکی و پر از دست انداز، معابری با عرض های غیراستاندارد، آبگرفتگی های معابر، زیرساختهای نامناسب، انبوهی از ساختمان های متمرکز با ارتفاع های متفاوت که در برخی از پلاک ها به یک طبقه در پلاک بعدی دو طبقه و همین طور بیشتر، خط آسمان های بی شکِل، فاضلابهای نامناسب با عدم بهداشت که سلامت را به خطر می اندازد.
تمرکز جمعیت بر خیابان ها و کوچه ها، فقر و ناهنجاری، همه اینها را میتوان در ۱۶ نقطه حاشیه شهر رشت به وضوح مشاهده کرد، با این تفاوت که در مناطقی گاه زیاد میشود و گاه کم! معضل حاشیه نه تنها در استان گیلان بلکه به مشکل اصلی کشور منجر شده است.
شهر فربه ، شهر چابک
سالهاست که از فرایند شهری شدن در ایران میگذرد و سالهاست که با الگوهایی از شهری شدن،شهری سازی و شهرسازی روبرو هستیم که نتایجش را می توان در پدیده هایی چون حاشیه نشینی سراسری(از کلانشهرها تا شهرهای کوچک) مشاهده نمود. فرسودگی دائمی، بحران مسکن، مهاجرت های گسترده درون شهری و برون شهری، تخریب زیست و هویت شهری اثرات ناگواری ست که فرایند شهری شدن با خود به ارمغان آورده است. این الگو را اندیشمندان شهری و برنامه ریزان شهری «شهر فربه» می نامند. شهری که از بار ساخت و ساز، فربه و در نتیجه فرتوت و کرخت شده است. شهری که فرورفته در خود است، فرورفتگی هم در وضعیت مکندگی مانند تهران و هم در وضعیت برون ریزی مانند بسیاری از شهرها و استانها.از سیستان و بلوچستان گرفته تا مازندران گیلان ، از خوزستان تا کردستان.
امتناع و تنزل توسعه شهری
این وضعیت هم «امتناع توسعه» است و هم «تنزل توسعه»، امتناع است، زیرا مانع امکان پذیری توسعه و توسعه پایدار میشود و این منع، هم منع محدودیت ساختار فضایی است.
در برابر «شهرفربه» که توسط پژوهشگران شهری نام گذاری شده، چه صفت متضادی میتوان آورد؟ که بیانگر آن تضاد باشد! می توان از «شهرچابک» سخن گفت.چابکی امری فرایندی و فراگیر است. چابکی بیانگر مفاهیم و مقولاتی متعدد چون کارآمدی، هوشمندی، مولد بودن، پویایی، سرزندگی، مشارکت، نوآوری،سبکی(هم در مفهوم نهادی-سازمانی، هم در معنای کالبدی-فیزیکی و هم حتی در مفهوم جمعیتی)، روانی (دسترسی،فرایندی،ارتباطی-تعاملی)است.
زمین و توسعه پایدار
اساس منابع طبیعی "زمین" است،انسان در طول تاریخ بیشتر نیاز خود را از زمین تامین کرده است. همچنین زمین نسبت به سایر کالاها ویژگی های منحصری دارد: از نظر مقدار محدود است، از نظر فیزیکی از بین نمی رود، هرچند که شکل ظاهر آن تغییر می یابد اما قابل جابجایی نیست.
زمین در بیشتر کشورها به عنوان کالای سرمایه گذاری مورد استفاده قرار می گیرد، کالایی است که هیچ کس بدون آن نمی تواند زندگی کند و هر فعالیتی نیاز به فضا دارد.
رضویان از پژوهشگران توسعه پایدار در مورد زمین مینویسد: فناناپذیر است و در نتیجه افزون بر استفاده های گوناگون امکان ذخیره کردن آن هم برای فرد و اجتماع وجود دارد.
گذر زمان در زندگی بشر نقش مهمی ایفا کرده، گذر زمان همیشه سبب تغییرات وسیعی شده و هچنین در طول زندگی بشر باعث پیشرفت در تمامی ابعاد و لایه های زندگی او شده است. از جمله تغییرات اساسی زندگی بشر در مورد مفهوم زمین و تحول نقش این کالا در بُعد اقتصادی - اجتماعی است. تحول در مفهوم زمین و الویت های جدید همچون کاربری زمین، سرانه، برنامه ریزی کاربری زمین و مدیریت آن که نقش بسزایی در زندگی انواع بشر داشته است.
تحولات جهانی که در مفهوم زمین و مدیریت آن صورت گرفته را میتوان به دو بخش خلاصه نمود؛ الف: گسترش مالکیت عمومی از نظر حفاظت محیط و توسعه پایدار.
ب: گسترش حق (نظارت عمومی) بر عملکرد اراضی خصوصی شهری.
در دهه های گذشته دفاعیات چشم گیری از زمین و ماهیت آن به منزله منبع و ثروتی عمومی صورت گرفته، اهداف و شیوه های استفاده از زمین و توزیع کاربری ها این مسیر را هموار نموده است.
جنبش زیست بوم گرایی و رواج جهانی مفهوم توسعه پایدار در دهه ۸۰ میلادی تغییرات کیفی ای را در دیدگاه ها و روش های برنامه ریزی و طراحی شهری نمایان ساخت.
میتوان گفت: پس از آن بود که شهرسازی پا را فراتر نهاد،از یکسو نگری به اهداف کالبدی و کارکردی پیشی گرفت. و به نقش زمین و فضا در تحقق توسعه پایدار شهری و اعتلای کیفیت محیط زندگی به صورت جامع تر اندیشید.
چند صباحی ست که در میان تصمیمات مدیران شهری کشور نیز توسعه پایدار بازتاب فراوانی داشته است. اما تا چه حد مدیران شهری کشور نقش زمین را در این سناریو کلیدی دانسته اند؟ اطلاعی در دست نیست! باید بدانیم که اگر از توسعه پایدار صحبت میکنیم، میبایست نقش زمین در این سناریو ارزشمند قلمداد شود،زمین و مدیریت این منبع طبیعی نکته کلیدی توسعه پایدار است.
فراموشی نقش ویژه زمین در توسعه پایدار، مثل این می ماند که در تهیه خورشت فسنجان گردو را از قلم بیندازند، همانطور که این خورشت بدون گردو فسنجان نمیشود، توسعه پایدار نیز بدون برنامه ریزی کاربری زمین هرگز به ثمر نمی نشیند.
ریاست کمیسیون عمران و توسعه شهری شورای ششم و نسق سازی در رشت
ریاست کمیسیون عمران و توسعه شهری شورای ششم رشت در تازه ترین صحبتهای خود در مورد زمین های نسقی شهر رشت که همچون کمربندی دور تا دور شهر را به خود اختصاص داده اند، و در طی سالهای اخیر جز بافت های خلاف ساز خیز شهر بوده، اشاره داشت: حدود ۶۰ تا ۶۵ درصد ساخت و سازها در زمین های نسقی صورت
می گیرد.
این تازه ترین‌آمار نسق و نسق سازی رشت از سوی ریاست کمیسیون عمران و توسعه شهری شورای ششم است که چند ماهی از آغاز به کار این شورا
می گذرد،این آمار جدید در طی یکسال گذشته نسبت به سال ۹۹ با ۱۰ الی ۱۵ درصد افزایش مواجه بوده است، آخرین آمار نیز که به تازگی منتشر شده نسبت به کمتر از یکسال قبل در مورد ساخت و ساز در اراضی نسقی با افزایش روبه رو بوده است.
وی در ادامه توضیحات خود مبنی بر این بلای شهری رشت میگوید: از قبل انتخابات به مردم قول داده ایم که چالشهای مدیریت شهری را بررسی نماییم، و مشکلات را رفع نماییم.
ساخت و ساز درون زمین های نسقی از سوی شهرداری هیچ گونه پروانه ای صادر نمیشود، این امر باعث میشود سازندگان بدون مجوز و به شکل خلاف ساخت و ساز انجام دهند.
وی در ادامه به موضوع شیوه نامه اشاره دارد؛ که شیوه نامه تهیه شده و توسط شورای پنجم تایید و جهت اجرا به شهرداری ابلاغ، که توسط دادستانی این مصوبه اجرایی نشد.
ریاست کمیسیون عمران و توسعه شهری که نزد طرفداران خود به عنوان متخصص امور شهری و عمرانی معروف است، از شیوه نامه ای صحبت کرده که باید بدانیم این شیوه نامه از ادوار گذشته شورا نیز صحبت هایش به میان بود که در دوره شورای پنجم که همتایان این عضو شورا که شورایی حداکثر اصلاح طلب بودند، این شیوه نامه را تایید نمودند. اما این شیوه نامه در بحث اجرا قطعا به مشکلاتی برخورده که از سوی سازمان بازرسی، دادستانی و استانداری تایید نشده است.
سعی داریم به اختصار در طول چندین دوره مدیریت شهری در بازوی نظارتی و اجرایی نظرات مختلفی را در این گزارش آورده و به تحلیل و نتیجه گیری کلی برسیم.
طبق اطلاعاتی که در طی این سالها با آن رو به رو هستیم؛
رشت شامل ۵ منطقه شهری است که در مجموع این مناطق به ۱۵ ناحیه شهری تقسیم میشوند. که هر ناحیه متشکل از محلات مختلفی است.
یک سوم رشت با مشکل اراضی و خانه های نسقی مواجه است. همه مناطق ۵ گانه شهر رشت با این معضل مواجه هستند. بیشترین نسق سازی ها در مناطق سه ، چهار ، پنج و کمترین آن در منطقه دو وجود دارد.
بیشترین ساخت و سازهای انجام شده که شهرداری از صدور پروانه آنها منع شده است را در مناطق پشت فرهنگیان، گلزاران، کوی مسجد امام رضا، منطقه ۴ و صفه سر، جماران، لاکان، حمیدیان، نخودچر، پیرکلاچای، محلات روبه روی گلباغ نماز، سازمان فنی و حرفه ای، ارشاد و جاده لاهیجان و خیابان پرفسور حسابی عنوان شده است.
*رضا رسول عضو دو دوره شورای شهر رشت در مصاحبه ای در سال ۹۹ با یکی از رسانه های محلی در مورد اراضی نسق و ساخت و سازهای غیرمجاز در رشت میگوید: حلقه های فساد سازندگان آنقدر قدرتمند شده که اکنون باید از واژه کارتل برای آن ها در ساخت و سازهای خلاف و غیرقانونی شهر یاد کرد.
این عضو سابق شورای چهارم و پنجم؛ در مقابل سوال یک خبرنگار گیلانی در مورد ارتباط سازندگان نسقی با برخی از اعضای شورا و شهرداری این چنین پاسخ میدهد: وجود ارتباط بین برخی از سازندگان نسقی با برخی از اعضای شورا و شهرداری را نمیتوان رد کرد. در ادامه توضیح میدهد: نه میتوان منکر شد و نه میتوان موضوع را رد کرد. بهتر است حداقل این قضیه را رد نکنم! چرا که ساختار درونی سازمان شهرداری به دلیل نوع برنامه ریزی نه چندان مناسب زمینه ساز بروز این رفتار ها و شائبه ها خواهد شد. (پایگاه خبری و تحلیلی مرور)
اراضی نسقی رشت در ادوار مدیریت شهری
معضل اراضی نسق و تعیین و تکلیف آن در رشت سالهای متمادی ست که توسط مدیریت شهری مطرح میشود، ولی در هر سال و هر دوره از مدیریت شهری فقط در حد حرف باقی می ماند، طی این سالها دوره های مختلفی از شورای شهر بر مسند بازوی نظارتی مدیریت شهری نشسته اند اما همه طرح ها و صحبتها در مورد زمین های نسق و ساخت و سازهای غیرقانونی در حد حرف و شعار باقی ماند و به نتیجه ای نرسید، که امروزه نسق، سکان دار یکی از معضلات اساسی شهر رشت است که به ایجاد حاشیه نشینی، افزایش سکونتگاه های غیررسمی منجر شده است.
مشکل اصلی زمین های نسق ساخت وسازهایی است که در این زمین ها صورت می گیرد، از آنجا که این گونه اراضی برای ساخت ابنیه یک یا چند طبقه شامل اخذ پروانه از سوی شهرداری ها نمی شود، از قضا ساخت و ساز در این دسته اراضی نسق بدون مجوز و پیگیری صورت می گیرد.
سازنده های غیر رسمی که نه تخصص لازم را دارند و نه انگار وجدان؛ بدون هیچ زحمتی از لحاظ اخذ پروانه و صرف هزینه ای بسیار ناچیز به صورت غیر مجاز شروع به ساخت ساختمان های چند طبقه میکنند. این سازندگان که شناسنامه کاری نیز ندارند با لگد بر وجدان خود ساختمان هایی فاقد استحکام لازم ساخته و پس از تکمیل واحدها آنها را بدون هیچ ثبت رسمی معامله میکنند.
تعیین و تکلیف معضل نسق در دوره شورای چهارم
در آرشیو ایسنا گیلان آمده است؛ مجید رجبی ویسرودی عضو شورای چهارم رشت از شهروندان و مسئولان خواست تا شورای شهر را یاری داده و یکبار برای همیشه مشکل نسق داران را حل کنند.
طبق این خبر که در آرشیو رسانه های گیلان وجود دارد، میتوان آغاز فرایند تعیین و تکلیف زمین های نسقی شهر را به صورت جدی از شورای چهارم دانست.
*رجبی: با توجه به مشکلات بوجود آمده برای ساخت و ساز در زمین هایی که بدون سند مالکیت(نسق) است؛ کمیسیون توسعه و عمران شورا، شیوه نامه ای را در این راستا تدوین نموده است.
مجید رجبی ویسرودی که در شورای چهارم ریاست کمیسیون توسعه و عمران شورا را برعهده داشته، ادامه میدهد: مشکلات آتی ساخت و ساز بدون پروانه در زمینهای نسقی، عدم رعایت اصول شهرسازی و همچنین ایمنی در بناهایی که بدون نظارت مسکن و شهرسازی و شهرداری ساخته می شود، وی عنوان و اظهارکرد: (در آینده مشکلات بیشتری را برای مدیران شهری بوجود خواهد آورد.)
نامه پیشنهادی برای اجرائی شدن صدور پروانه برای اراضی نسقی تدوین شده توسط کمیسیون توسعه و عمران شورا چهارم که شیوه نامه ای دارای دوازده بند بود. که در آرشیو رسانه های برخط گیلان موجود است.
در دوره شورای چهارم شیوه نامه ای که شامل ۱۲ بند است ، تدوین شد. اما مشخص نیست که شیوه نامه ای که در دوره شورای پنجم به تایید رسیده است، با شیوه نامه شورای چهارم چه تفاوت ها و چه مشابهاتی دارد؟ جالب اینجاست برخی از رسانه ها از ۱۵ بند شیوه نامه دوره شورای چهارم صحبت میکنند و برخی از قول ریاست کمیسیون عمران و توسعه شهری ۱۲ ماده را منتشر کرده اند!
در شیوه نامه‌ی ساخت و ساز در زمینهای نسقی که در دور چهارم شورای شهر رشت که توسط ریاست کمیسیون عمران تدوین شده بود، برای تصویب به استانداری گیلان ارائه شد، مبنی بر این شیوه نامه شهرداری موکلف بود: با تعیین مختصات جغرافیایی زمین مورد نظر نسبت به تعیین عرض معبرملک و تراکم پیش‌بینی شده در طرح تفصیلی برای تهیه نقشه و درج آن در پروانه‌ی ساختمانی اقدام کند.
طی تحقیق که در این میان توسط نگارنده صورت گرفته است؛ شیوه نامه ارسالی توسط شورای چهارم به استانداری گیلان در حد فاصله زمانی با پایان فعالیت شورای چهارم و آغاز به کار شورای پنجم در استانداری به سرانجام نرسید، شورای پنجم نیز که از تابستان ۹۶ آغاز به کار نمود، برای تصویب آن و اجرا توسط شهرداری تقلا نمود که سازمان بازرسی این شیوه نامه را خلاف قانون دانست و جلوی این کار را گرفت.
تعیین و تکلیف معضل نسق در دوره شورای پنجم و پنجاه و سومین شهردار رشت
نقص قوانین، رانت اطلاعاتی، پیچیدگی ضوابط و جلوگیری از صدور پروانه ساخت و ساز همزمان با دوره شورای پنجم، فشار مضاعفی بر روی شهرداری رشت تحمیل نمود.
سابق اراضی نسق در حاشیه شهر رشت بود و قیمت زیادی نداشت، مالکین خانه های یک یا دو طبقه می ساختند و به مرور از شهرداری سند می گرفتند.
در سال ۸۹ نیز طبق تصویب قانونی در مجلس شورای اسلامی؛ اراضی نسق در حاشیه شهرها که زمین های کشاورزی بودند ودر دوره اصلاحات ارضی واگذار شدند، طی تصویب آن قانون؛ انشعابات موقت به صاحبان خانه های نسقی داده شد، پس از تصویب این قانون در طی دهه ۹۰ به مرور سالها ساخت و ساز در زمین های نسقی افزایش یافت، که دیگر به شکل ساخت خانه های یک طبقه یا دو طبقه (دوبلکس) در دهه ۷۰ و ۸۰ نبود، بلکه با سرمایه گذاری و انبوه سازی این معضل شعله ور شد.
خلافسازان در رشت به صورت انبوه سازی در اراضی نسق ساخت و ساز می کنند.
دلالی، واسطه گری سودجویان زمین و مسکن دست به دست هم داده، تا اینگونه ساخت و سازهای غیرمجاز و بدون پروانه رواج بیشتری یافتند.
در این مسیر که طی دهه ۹۰ افزایش یافت؛ نقش مشاور املاکان و دلالان و همچنین مالکین اراضی کشاورزی(نسقی) که در حاشیه های شهر بودند، پر رنگ است.
معاملات املاک نسقی بدون هرگونه سند رسمی انجام میشدند، در هیچ سامانه ی ثبتی به ثبت نمی رسیدند، مشارکت در ساخت و سازها بدون کد رهگیری انجام میشد، تا کنون هیچ سامانه ای برای ثبت املاک و مستغلات که به صورت عقد مشارکت احداث شده، راه اندازی نشده است. چون زمین های نسقی حاشیه شهر که زمین های کشاورزی جدا شده اصلاحات ارضی بودند، ساخت املاک در این زمین ها فاقد سند رسمی و صدور پروانه از سوی شهرداری ها بوده، و در سامانه ثبتی تعریف نشده اند.
هیچ آماری از تعداد معاملات انجام شده موجود نیست، این در حالی است که این املاک بخش اعظمی از معاملات انجام شده در طول ماه و سال هستند. که همزمان با افزایش قیمت خانه های سند دار به همان نسبت افزایش قیمت پیدا کرده و همچنین بسیار پر طرفدار هستند.
پنجاه و سومین شهردار رشت (احمدی) که در آبان ماه سال ۱۳۹۹ در زمان شورای پنجم به مسند نشست در اولین روزهای حضورش در مدیریت شهری، ساخت وسازهای غیرمجاز در اراضی نسقی را جز مهم ترین معضل حاضر رشت خوانده بود و خواستار بازنگری در تعیین و تکلیف زمین های نسقی شد.
احمدی در مورد مناطق حاشیه نشین رشت به وسعت و جمعیت شهر رشت اشاره داشت،و گفت: با چنین وسعت و جمعیتی این حجم از حاشیه نشینی باعث عدم اداره صحیح شهر رشت میشود.
رشت شهری با جمعیت هشتصد هزار نفر، با ۵ منطقه شهری، دارای ۱۶ نقطه متمرکز حاشیه نشین است. این حجم‌از حاشیه نشینی معضلی است که باید کنترل شود.
ساخت و ساز در اراضی نسق نیازمند کنترل است،خلافسازان در شهر رشت با جان مردم بازی میکنند، قطعا شهرداری به تنهایی قادر به مقابله با ساخت و ساز غیر مجاز در رشت نیست.
رجوع به برخی از آمارها در مورد زمین و ساخت و سازهای نسقی
ویسی : در ۶ ماه اول سال ۹۹ بیش از ۵۰۰ هزار متر مربع ملک پروانه ساخت صادر شد، که بیش از یک میلیون و ۳۰۰ هزار متر مربع تخلف ساختمانی وجود داشت، تقریبا به همین انداز تخلف ساختمانی شناسایی نشده است.
مجتبی محمدی(سرپرست گروه چمران): طی ۷ ماه نخست سال ۱۳۹۹، حدود هزار پروانه ساختمانی با مجوز برای ساخت مسکن صادر شد، حدود ۲ و نیم تا سه برابر آن معادل ۲۵۰۰ تا ۳۰۰۰ خانه بدون پروانه ساختمانی و غیر مجاز ساخته میشود.
در کشور چند سالی میگذرد که بورس زمین های بدون سند رسمی داغ است ، این موضوع تنها مختص گیلان نیست، باید بدانیم بخش عظیمی از اراضی گیلان معامله میشوند، فاقد سند رسمی هستند.
رضا ویسی(معاونت شهرسازی و معماری شهرداری رشت): یک سوم رشت با مشکل اراضی و خانه های نسقی مواجه است.
به روایتی میتوان گفت: ۵۰ درصد املاک ساخته شده در رشت در اراضی نسقی ساخته شده اند. (در سال ۹۸ و ۹۹)
بهراد ذاکری(عضو شورای پنجم):دو سوم پرونده های ارجاعی به کمیسیون ماده ۱۰۰ به زمین های نسقی و ساخت و سازهای غیر مجاز در این اراضی مربوط میشود.
علوی(عضو دو دوره شورای شهر) : صدور پروانه ساخت از سوی شهرداری دلیلی بر مالکیت نیست و تنها منجر به نظارت نظام مهندسی ساختمان و رعایت ایمنی در سازه میشود.
رضا رسولی(عضو دو دوره شورا) : حلقه های فساد سازندگان آنقدر قدرتمند شده است که اکنون باید از واژه کارتل برای آنها در ساخت و سازهای خلاف رشت یاد کرد.
شهرداری در مورد اراضی نسقی شهر و حل معضل ساخت و ساز از صدور پروانه ساختمانی مثل زمین های سند دار صحبت میکند.
شهرداری در نظر دارد؛توسط صدور پروانه ای که برای ساخت و ساز در زمین های نسقی صادر میکند، نظارت را افزایش دهد.
صدور پروانه در زمین های نسق باعث میشود که سازنده ها در چهارچوب قانونی و نظارت نظام مهندسی ساختمان قرار گیرند.
و ساخت و سازها توسط صدور پروانه نظارت میشود،وساختمان های ساخته شده از ایمنی لازم سازه ای برخوردار میشوند.
در واقع سازنده های غیر رسمی که امروزه به شکل مافیا انبوه سازی میکنند، با اخذ پروانه ساختمانی نمیتوانند به صورت غیر مجاز ساختمان هایی فاقد استحکام بسازند.
مشکل اصلی زمین های نسق ساخت وسازهایی غیرقانونی است که در این زمین ها صورت می گیرد، از آنجا که این گونه اراضی برای ساخت ابنیه یک یا چند طبقه شامل اخذ پروانه از سوی شهرداری ها نمی شود، از قضا ساخت و ساز در این دسته اراضی نسق بدون مجوز و پیگیری صورت می گیرد.
سازنده های غیر رسمی که نه تخصص لازم را دارند و نه انگار وجدان؛ بدون هیچ زحمتی از لحاظ اخذ پروانه و صرف هزینه ای بسیار کمتر به صورت غیر مجاز و غیرانسانی شروع به ساخت ساختمان های چند طبقه میکنند. این سازندگان که شناسنامه کاری نیز ندارند با لگد بر وجدان خود ساختمان هایی فاقد استحکام لازم ساخته و پس از تکمیل واحدها آنها را بدون هیچ ثبت رسمی معامله میکنند.
حاشیه شهر رشت در احاطه اراضی نسقی، ساختمان های فاقد استحکام، آپارتمان های فاقد مجوز است. حاشیه نشینی و نسق سازی بی ضابطه در این شهر مثل قارچ رشد نموده است و این معضل در طی سالهای اخیر به تهدیدی جدی برای این شهر تبدیل شده است.
معضلات آپارتمان های نسق ساز
*آپارتمان هایی که معضلاتشان و عدم رعایت ضوابط آنها پشت نمای فریبنده رومی پنهان شده است.
*آپارتمانهایی با عدم زیر ساخت لازم در حاشیه شهر که با مشکلات مدیدی همراه است.
*از خروجی فاضلاب تا آبهای سطحی که برای ساکنین معضلاتی را فراهم نموده است.
*دسترسی ها محدود که کمکهای امدادی و آتش نشانی به ساختمان ها هنگام حریق را با مشکلاتی روبه رو ساخته است.
*عدم رعایت ضوابط شهرسازی، عرض معابر در بافتهای خلافساز که بسیار متراکم هستند.
و مشکلات دیگری که در حجم وسیعی از زمین های نسقی رشت که منجر به ایجاد حاشیه نشینی و افزایش سکونتگاه های غیررسمی شده است.
مافیای خلافسازی در رشت
به سرانجام نرسیدن و بی اثر ماندن موضوع اراضی نسق در رشت به حضور قدرتمند برخی از سازندگان غیررسمی بر میگردد، حضور این دسته افراد پر قدرت خلافساز کاملا ساماندهی شده است که سر رشته این کلاف سردرگم وابسته به مافیای سازندگان غیررسمی شهر است.
شهر رشت از دیرباز شهر مورد علاقه نسق سازان غیربومی بوده است. طی تحقیقات نگارنده در محلاتی همچون؛ پشت فرهنگیان، گلزاران، کوی مسجد امام رضا، مسجد امام رضا، صفه سر و نخودچر، حمیدیان، پیرکلاچای و منطقه ۵ بیشترین ساخت و سازها توسط سازندگان غیربومی که در طی دهه ها به گیلان - رشت مهاجرت داشته اند.صورت گرفته است.
این دسته سازندگان غیررسمی به دلیل حجم وسیعی از زمین های نسقی و دور زدن بروکراسی های اداری و ضوابط قانونی به رشت مهاجرت داشته، و به صورت انبوه در زمین های نسقی ساخت و سازهای غیرقانونی و بدون مجوز انجام می دهند، در شرایطی که در بسیاری از استان های همسایه از جمله : اردبیل، زنجان و قزوین شرایط برای ساخت و ساز غیررسمی و بدون مجوز فراهم نیست.
حجم وسیع زمین های نسقی و بی سند، فرار از بروکراسی های اداری مرسوم، هزینه تمام شده پایین و سود بالا، آزادی عمل در نحوه ساخت سبب شد تا بسیاری از سازندگان با طمع سود بیشتر و راحت تر، که بعضا منازل غیرایمن تحویل مردم می دهند، منازلی با ظاهری زیبا اما باطنی ناایمن که هیچ وقت سرپناهی مطمئن برای شهروندان رشت محسوب نمی شوند.
به تازگی ویدئوی جدیدی در فضای مجازی دست به دست میشود که درگیری سازندگان غیررسمی با ماموران شهرداری است.
طبق آمار از پرتابل شهرداری رشت ؛ بیش از ۷ هزار خانه نسقی با عنوان سکونتگاه های غیررسمی در حاشیه شهر وجود دارد.
ویسی معاونت شهرسازی و معماری رشت آماری از منطقه ۵ رشت در طی یکسال اخیر میدهد؛ ۱۵۰ تا ۲۰۰ واحد نسقی در منطقه ۵ شهرداری رشت آغاز به کار شده است.
شهرداری در مورد تعیین و تکلیف زمین و ساخت و سازهای نسقی به صدور پروانه اشاره دارد. تعیین و تکلیف نسق در شهر رشت را منوط بر پروانه ساختمانی میداند و کارشناسان شهرداری اشاره دارند که شهرداری بدون شیوه نامه و عدم تصویب آن نمیتواند تام الاختیار در این نوع اراضی ورود نماید.
برخی بر این باورند که به صورت رسمی به بند کشیدن مافیای نسق سازان غیررسمی صرفا به نام احمدی شهردار منتخب شورای پنجم کلید خورده است.
اما دور از ذهن نیست که در زمان حیات شورای پنجم شیوه نامه تایید شد، و توسط شهرداری چندین پلاک از ساختمان های فاقد استحکام و ایمنی در این نوع اراضی تخریب شد، اما بنا به آماری که از سوی شهرداری منتشر شده است؛ ارقام ساختمان های نسق غیررسمی که فاقد استحکام هستند، خیلی بیشتر از این چند موارد است.
این در صورتی است که انبوهی از همین ساختمان ها به صورت غیررسمی معامله (خرید و فروش) شده اند و شهروندان رشت در آنها سکونت گزیده اند.
افزایش نسق سازی رشت از کی و چطور ؟
مسئله ای که در مورد اراضی نسق کمتر به آن اشاره شده؛ موضوع تورم و وخامت اقتصادی در دولت قلبی بود.
که در شکل گیری مافیا سازندگان غیررسمی،افزایش این دسته از املاک نسقی و همچنین ساخت و ساز در آنها و بهره وری اقتصادی توسط سازندگان غیررسمی را موجب شد.
در دولت قبلی پس از افزایش قیمت کالاها، مسکن جز آخرین گزینه های افزایش قیمت بود، که در دو پاییز ۹۸ و ۹۹ قیمت مسکن با افزایش روبه رو بوده است. البته باید گفت که در پاییز گذشته افزایش قیمت مسکن بیش از سال و دهه های قبل بوده است.
از این رو با افزایش قیمت مسکن سند دار، مساکن نسقی نیز افزایش قابل توجه داشته، و با اختلاف قیمتی که بین مسکن سند دار و نسقی به وجود آمده، خرید املاک نسقی در بین خریداران به دلیل شرایط اقتصادی بیش از پیش شده است.
این عامل نوسان قیمت که در طی تورم های اخیر در بازار مسکن صورت گرفت، جز عوامل بسیار مهم و محرک در ساخت و ساز های غیر رسمی در زمین های نسق بوده است.
نمونه موردی آن طی تحقیق نگارنده از یک منطقه نسق خیز رشت؛ "منطقه پشت شهرک فرهنگیان" که سابق جز اراضی کشاورزی تفکیک شده اصلاحات ارضی بود، این دسته از زمین های نسقی که تا دهه ۸۰ زمین های مزروعی برخی از مهاجرین روستایی بود، روستائیانی که به دلیل قیمت ارزان زمین زراعی بدون سند رسمی و بدون تغییر کاربری برای احتیاجات مسکونی استفاده می نمودند که در کنار زمین های زراعی خود صاحب مسکن شوند. این عامل جز معضلات بزرگ حاشیه ای شهر رشت برای ارائه خدمات مناسب توسط شهرداری است.
که در طی دهه گذشته با انبوهی از ساخت و سازها روبه رو بوده است، در پایان دهه ۹۰ از میان آن حجم از اراضی کشاورزی پشت فرهنگیان ، زمین ها به ساختمان هایی بلند مرتبه با نماهای رومی و تروارن تغییر چهره داده اند.
در این منطقه از شهر رشت که امروزه همچون حمیدیان و دیگر مناطق بدون ضابطه و قوانین شهرسازی ساخت و ساز صورت گرفته است، خلافسازی قارچ گونه بدون در نظرگیری تراکم و سرانه و همچنین در نظرگیری کاربری مناسب به مجموعه سکونتگاه های حاشیه ای و غیررسمی تبدیل شده است.
ماده ۹ قانون بهسازی و نوسازی بافتهای فرسوده شهری در مورد زمین های بلاتکلیف با وضعیت نامشخص میگوید: زمین های بلاتکلیف که دارای یک دست خط عادی است با تشکیل کارگروهی با حضور قضات ، رئیس ثبت اسناد، نماینده تام الاختیار مسکن و شهرسازی باید وضعیت آن تعیین تکلیف شود.
بسیاری از ساخت و سازهای نسقی در بافتهای ناکارآمد شهری و سکونتگاه های غیررسمی انجام میشود این کار در جلوگیری از بی پروانه سازی کمک می نماید.
در مورد بسیاری از این دست مسایل تخصصی در شهر متاسفانه به دلیل عدم وجود قانون جامع مدیریت شهری با مشکلات زیادی روبه رو هستیم.
که قطعا حمایت نمایندگان مجلس را در پیشبرد اهداف
می طلبد تا بتوان توسط حمایت آنها با تصویب قوانین جامع، از این بحران برای شهر رشت با آن حجم از اراضی نسقی که به تهدید جدی مبدل شده است، نجات یافت.
شایان ذکر است با آمارهای مدیریت شهری در طی دهه ۹۰ و علل خصوص سالهای پایانی حجم وسیعی از اراضی نسق و کشاورزی به این صورت بدون مجوز و با عدم رعایت ضوابط و مقررات آزاد و تغییر کاربری داده شده اند، که در بسیاری از این آپارتمان های فاقد سند ساکنین زندگی می کنند که حتا با حکم تخریب نمیتوان حکم را اجرایی نمود.
مسئله ای که در این فرایند اغلب به چشم‌میخورد؛ عدم تخصص لازم علمی و دانشگاهی مرتبط در میان بخش مدیران شهری است. به طور مثال میتوان در طی این چند سال اخیر به حضور برخی از نفرات شورایی در بین اعضای کمیسیون ماده ۱۰۰ اشاره داشت، که بدون در نظرگیری تخصص و کارایی لازم عضو این کمیسیون شده اند.
معضل زمین نسق و ساخت و سازهای غیررسمی‌که به صورت مافیای قارچ گونه به انبوه سازی روی آورده اند، را نمیتوان به سادگی با تصویب شیوه نامه و حتی صدور پروانه تعیین و تکلیف نمود، از آنجا که به گفته ی برخی از مدیران شهری این دسته از سازندگان غیررسمی ساماندهی شده اند و برای کارشناسان شهرداری خط و نشان می کشند، خطرشان پس از تصویب شیوه نامه و صدور پروانه هم از حاشیه شهر پاک نخواهد شد. چونکه این دست سازندگان غیررسمی که عادت نموده اند با هزینه پایین به سود بیشتری دست یابند، بی شک با صدور پروانه نیز میتوانند به امورات خود از طرق دیگری دست یابند.
برای مقابله با هرگونه ساخت و ساز که فاقد استحکام،ایمنی و چهارچوب مقرراتی که برای بهره بیشتر جان انسان ها را به خطر می اندازند، باید پس از شیوه نامه و صدور پروانه نیز توسط قانون محاصره شوند، تا نتوانند با ارتباطاتی که از درون سازمان شهرداری و دیگر ارکان مدیریت شهری دارند و بر هیچ شخصی پوشیده نیست(رجوع به صحبت اعضا شورا)،استفاده ننمایند.
تا شهر رشت که دارای حجم وسیع اراضی نسقی است،از شکل گیری مجدد و افزایش حاشیه نشینی و سکونتگاه های غیررسمی در اَمان باشد.
نویسنده: محمد صالح زاده (روزنامه نگار حوزه شهری -دانشجوی کارشناسی ارشد شهرسازی دانشگاه گیلان )
منبع : پایگاه خبری و تحلیلی حکایت گیلان
بازنشر : پایگاه های خبری خزرآنلاین و حرف تازه
انتشار در هفتم آذر سال 1400
https://hekayatgilan.ir/6679
